Kupno domu na Costa Blanca po polsku, bez cudzych długów

To, czego nauczyli się Państwo, kupując dom u siebie w kraju, tutaj się nie przydaje. Notariusz nie broni Państwa interesu, długi sprzedającego zostają przy nieruchomości, a niektóre jego podatki płacą Państwo. Oto, co sprawdzamy, zanim Państwo podpiszą.

Notariusz nie jest Państwa prawnikiem

Notariusz poświadcza to, co Państwo podpisują, pobiera nota simple z hiszpańskiego rejestru nieruchomości i odczytuje ujawnione tam obciążenia. I na tym koniec. Nie sprawdza, czy to prawda, nie ogląda domu, nie negocjuje ceny i nie występuje przeciwko sprzedającemu: z mocy prawa jest bezstronny. Państwa interesu ma bronić kto inny.

Długi idą razem z domem

Tutaj dług nie zostaje przy tym, kto go zaciągnął: zostaje przy nieruchomości. Zgodnie z artykułem 9 hiszpańskiej ustawy o własności lokali (Ley de Propiedad Horizontal) wspólnota może dochodzić należności z Państwa mieszkania za wymagalną część roku, w którym Państwo kupują, oraz za trzy poprzednie lata kalendarzowe. Niezapłacony IBI, czyli podatek od nieruchomości, i wpisane hipoteki też idą razem z nią.

Co sprawdzamy, punkt po punkcie

To nie jest szybki rzut oka w tygodniu podpisania aktu. Każdy punkt zamawiamy na piśmie u tego, kto go wydaje: rejestr nieruchomości, urząd miasta, zarządca wspólnoty, Catastro, czyli hiszpański kataster. I zestawiamy to z tym, co mówi sprzedający. Jeśli coś się nie zgadza, wiedzą o tym Państwo, zanim wyłożą pieniądze, a nie u notariusza.

• ✓Aktualna nota simple z hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad): kto jest rzeczywistym właścicielem, co się sprzedaje i z jaką wpisaną powierzchnią.
• ✓Obciążenia: hipoteki, zajęcia egzekucyjne, służebności, zabezpieczenia podatkowe i warunki rozwiązujące, które nadal ciążą na nieruchomości.
• ✓Segunda ocupación, czyli ponowne zasiedlenie lokalu: we Wspólnocie Walenckiej wykazuje się je oświadczeniem odpowiedzialnym (declaración responsable) złożonym w urzędzie miasta, a nie zaświadczeniem cédula de habitabilidad. Jeśli nazwą to Państwu tak, chodzi o tę samą formalność.
• ✓Zaświadczenie o zadłużeniu wobec wspólnoty: przedstawia je sprzedający, a bez niego notariusz nie sporządzi aktu, chyba że Państwo go z tego zwolnią. Proszę nie zwalniać. I proszę sprawdzić dopłaty (derramas) już uchwalone, a jeszcze niezapłacone.
• ✓Ostatnie rachunki za IBI, czyli podatek od nieruchomości, i za wywóz śmieci, a także to, czy na nieruchomości ciąży zabezpieczenie z tytułu niezapłaconego IBI z poprzednich lat.
• ✓Roboty albo rozbudowa bez pozwolenia: baseny, zabudowane tarasy i przybudówki, których nie ma ani w rejestrze nieruchomości, ani w urzędzie miasta.
• ✓Catastro, czyli kataster, wobec rejestru nieruchomości: powierzchnia, referencia catastral i granice działki. Kiedy się nie zgadzają, prostuje się to przed podpisaniem, a nie po.
• ✓Mieszkańcy i najemcy: obowiązująca umowa najmu lokalu mieszkalnego wchodzi razem z domem. Wstępują w nią Państwo na pierwsze pięć lat jej trwania, a siedem, jeśli wynajmującym była spółka — nawet jeśli nie została wpisana do rejestru.

To, co Państwa nurtuje

Proszę powiedzieć, co Państwo kupują

Proszę napisać, gdzie jest nieruchomość, o jakiej cenie była mowa i czy sprzedający mieszka poza Hiszpanią. Odpowiemy na piśmie: ile wyniesie całość i co trzeba sprawdzić w Państwa sprawie, zanim Państwo cokolwiek zapłacą.

Sprzedaż ma inne pułapki

Jeśli to Państwo sprzedają i nie mieszkają w Hiszpanii, kupujący potrąca 3 %, a gdy są Państwo osobą fizyczną, odpowiada też za plusvalía municipal, czyli podatek gminny. Te 3 % nie są Państwa podatkiem: rozlicza się je deklaracją modelo 210, a hiszpański urząd skarbowy zwraca nadwyżkę. Piszemy o tym na stronie o sprzedaży.