Acheter sur la Costa Blanca en français, sans hériter des dettes du vendeur

Ce que vous avez appris en achetant dans votre pays ne sert à rien ici. Le notaire ne défend pas vos intérêts, les dettes du vendeur restent collées au bien et certains de ses impôts finissent à votre charge. Voici ce que nous vérifions avant que vous ne signiez.

Le notaire ne vous défend pas

Le notaire authentifie ce que vous signez, demande la nota simple (l'extrait du Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol) et vous lit les charges qui y figurent. Et c'est tout. Il ne vérifie pas si c'est vrai, il ne va pas voir le bien, il ne négocie pas le prix et il ne réclame rien au vendeur : la loi lui impose l'impartialité. Défendre vos intérêts, c'est le travail de quelqu'un d'autre.

Les dettes suivent le bien

Ici, la dette ne reste pas avec celui qui l'a créée : elle reste avec le bien. En vertu de l'article 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, la loi espagnole sur la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut agir contre votre logement pour la part échue de l'année où vous achetez et les trois années civiles précédentes. L'IBI impayé (la taxe foncière espagnole) et les hypothèques inscrites suivent le bien eux aussi.

Ce que nous vérifions, point par point

Ce n'est pas un coup d'œil rapide la semaine de la signature. Chaque point est demandé par écrit à celui qui le délivre : le Registro de la Propiedad, la mairie, le syndic de copropriété, le Catastro, le cadastre espagnol. Et on le confronte à ce que raconte le vendeur. Si quelque chose ne colle pas, vous le savez avant de mettre de l'argent, pas chez le notaire.

• ✓Nota simple à jour du Registro de la Propiedad : qui est le véritable propriétaire, ce qui se vend et avec quelle surface inscrite.
• ✓Charges : hypothèques, saisies, servitudes, affectations fiscales et conditions résolutoires encore vivantes sur le bien.
• ✓Segunda ocupación, l'autorisation de seconde occupation : dans la Comunitat Valenciana elle s'obtient par declaración responsable auprès de la mairie, et non par une cédula de habitabilidad. Si on vous la nomme ainsi, c'est la même démarche.
• ✓Certificat de dettes envers la copropriété : c'est le vendeur qui le fournit et, sans lui, le notaire n'autorise pas l'acte, sauf si vous l'en dispensez. Ne l'en dispensez pas. Et regardez les derramas, les appels de fonds déjà votés et encore impayés.
• ✓Derniers avis d'IBI et de taxe d'enlèvement des ordures, et si le bien traîne une affectation pour IBI impayé des années antérieures.
• ✓Travaux ou extension sans permis : piscines, fermetures de terrasse et annexes qui ne figurent ni au Registro de la Propiedad ni à la mairie.
• ✓Catastro face au Registro : surface, référence cadastrale et limites du terrain. Quand ils ne coïncident pas, cela se règle avant de signer, pas après.
• ✓Occupants et locataires : un bail d'habitation en cours entre avec le logement. Vous vous y subrogez pendant ses cinq premières années, sept si le bailleur était une société, même s'il n'est pas inscrit.

Ce que vous vous demandez

Dites-nous ce que vous allez acheter

Dites-nous où se trouve le bien, quel prix a été évoqué et si le vendeur vit hors d'Espagne. Nous vous disons par écrit ce que tout cela va vous coûter et ce qu'il faut vérifier dans votre cas, avant que vous ne payiez quoi que ce soit.

Vendre a ses propres pièges

Si c'est vous qui vendez et que vous ne résidez pas en Espagne, l'acheteur vous retient 3 % et, si vous êtes une personne physique, il répond de la plusvalía municipal. Ces 3 % ne sont pas votre impôt : vous les régularisez avec le modelo 210 et le fisc espagnol vous rend ce qui est en trop. Nous l'expliquons sur la page de vente.